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招商运营写字楼的几个考核标准你知道吗

2022-04-27

  当一座甲级写字楼入驻城市时肯定需要考核运营人员的能力,也就是要看未来写字楼租赁出租率、空置期、续签率、利润率、增速、其他收入等等,今天就让我们换一种思路,来看看从业主层面的写字楼运营标准都有哪些


  1.出租率。有人认为达到85%就可以视为满租,因为按照规律要空出部分房源给要扩租的租户,不然可能会流失掉老客户。但从上市公司财报来看,他们出租率几乎都在90%以上,甚至在95%以上。


  比如一个业主手上的房源在每年空置期1个月,中介费1个月,出租率90%+的情况下,租金回报率大概在5-6%,这个投资回报率在行业内部已经很高了


  2.空置期。空置期这个数据,我自己参加过很多培训,看过很多资料,都没有提到这个指标。但这个指标也非常重要,空置时间过长,意味着就算租出去了,也几年内达不到预期的收益率。


  理想的说,平均每年将空置期控制在1个月或以内,是很好的。比如说,这间办公室空了3个月才租出去,那理想的客户是租3年。或者说,花了6个月才找到租户,但如果客户租了6年,那也可以。


  出租率为什么要达到90%,而空置期为什么又每年是1个月?你如果拿一个楼盘做测算,你会发现,它的租金收益率会达到5-6%。


  3.续签率。这个也没有明确的指标。续签之所以重要,是因为没有空置期、免租期、装修补贴、中介费(或只需付部分)等各项成本,可有效提升盈利水平。我也拿一个二房东项目算了下,续签率如果在40%+,则净利润率会增加15%。我之前也问过某知名二房东的负责人,说他们项目的续签率是80%,是非常好了。总之,续签率是越高越好。


  4.其他收入。如会议室(若有)、停车费、广告位收入等。这个收入可能占比不多,但如果闲置,就是损失或浪费。


  5.利润率。不管你多努力,最后都是财报说话,你利润率多少?租金回报率,一般达到5-6%是不错的,或底线至少不亏损,你达到了吗?


  6.增速。中国GDP年增速6%左右,杭州区域还会更高,所有你的写字楼租赁价格是否也在以6%的增速在增长


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